Пише блогер під ніком mechanismone:
Будівництво спальних районів в США починається з розробки землі і підготовки ділянки для будівництва. Земля поділяється на індивідуальні лоти, готуються вулиці, будується каналізація і дощові зливи, підводяться електричні мережі, газові та телефонні лінії, і тільки потім починається будівництво будинків. Такі ділянки готуються і забудовуються однією компанією, і про такому будівництві я вже докладно писав, але так було далеко не завжди.
Сьогодні я розповім історію «Американської мрії» періоду 1900-х — 1940-х років і розгляну можливості такого будівництва для населення з фінансової точки зору.
До ХХ століття більшість спальних районів було порівняно невеликими, а нові райони розросталися навколо існуючих за рахунок подовження вже побудованих вулиць. Ніяких урядових вимог до забудовників не було, так як компаній забудовників по суті не існувало. У той час жорстко регулювалися лише забудови центральних частин міста для збереження краси.
Компанії продавали землю під індивідуальне будівництво, а після купівлі ділянки землі господар вже самостійно замовляв собі будинок у будь-якої будівельної компанії. Через деякий час компаніям, які продають землю, стало зрозуміло, що набагато вигідніше продавати землю в районах з вже готовою інфраструктурою замість індивідуальних ділянок. Так народився термін «районне будівництво».
Одні з перших районів такого типу були побудовані в 1927 році двома незалежними компаніями під керівництвом двох архітекторів — Е. Бостона, поблизу міста Балтімор, і Д. Ніколаса, в передмісті Канзас-Сіті.
Райони налічували близько 6 000 будинків, з населенням 35 000 чоловік. Так як район забудови в обох випадках був дуже масштабним, то забудовникам довелося вирішити ряд нових питань будівництва повної інфраструктури району у вигляді шкіл, магазинів, найближчих офісних будівель. В даному випадку просто технічних і комунікаційних ліній було недостатньо, і тоді архітектори вирішили ввести перші стандарти забудови спальних районів.
Так народилося відразу кілька асоціацій архітекторів і будівельників, які сьогодні регулюють більшість аспектів будівництва спальних районів, а саме — Національна асоціація міського планування і Американський інститут міського будівництва. Крім регулювання та законів щодо стандартів будівництва, асоціації допомагали новим компаніям у створенні дизайну і планування районів, що значно полегшувало життя потенційним покупцям, так як компанії стали надавати генеральний план забудови.
Але з приходом економічної депресії питання будівництва спальних районів був тимчасово заморожений: більшість людей потрапило в безгрошову ситуацію. Питання подальшого вдосконалення районів довелося тимчасово відкласти до кращих часів. Президент Р. Гувер ще в 1929 році почав скликати слухання з житлового питання в той самий момент, коли депресія тільки починалася, і будівельні компанії стали спішно заморожувати проекти будівництва через неплатоспроможність населення. Але до приходу Ф. Рузвельта в адміністрацію кардинальних законів прийнято не було.
У той час вдома купувалися власниками відразу, тому жити в спальних районах могли собі дозволити лише багаті та добре забезпечені люди, навіть представникам середнього класу таке життя було не по кишені. У період з 1910 до середини 1920-х років банки давали іпотеку в приватному порядку особам з гарною платоспроможністю на строк від 2 до 5 років, але все ж такі кредити, як і раніше, залишалися «дорогими» для середнього класу населення. Хоча варто відзначити, що перші масові спроби кредитування населення робилися вже в 1932 році після прийняття урядом закону про позики для приватної нерухомості.
Вже до 1933 році з-за неплатоспроможності будинку, отримані по кредитах 1932 року, господарі залишають зі швидкістю близько 1 000 в день. Не дивно, що президент Ф. Рузвельт з приходом в Білий дім бачив одну із складових піднесення економіки в забезпеченні населення хорошим житлом. В адміністрації президента говорили: якщо люди щасливі вдома, то вони будуть щасливі і на роботі.
Тому 27 червня 1934 року уряд з підписом президента приймає один з найбільш важливих законів для будівництва спальних районів — Федеральний акт кредитування населення з метою купівлі приватної нерухомості.
Вперше в історії країни господарі будинків отримали можливість захистити свою іпотеку від зростання або падіння цін на 80%, а сам кредит видавався урядом на термін 15 років під 5% річних.
Сама програма тривала 3 роки, але саме в ці три роки населення середнього класу вперше отримує можливість купити будинок в передмісті, відбувається сплеск будівництва спальних районів. Саме в цей період народжується термін «американська мрія».
До третього року існування програми процентна ставка була знижена до 3%, а термін позики збільшено до 20-25 років, а ті, хто отримав позику за більш високою ставкою могли пройти перефінансування.
Наступний етап активізації будівництва припадає на період Другої світової війни, коли почали поступово повертатися її учасники, яким держава надавала не тільки допомога у вигляді різних дотацій, але і забезпечувало хорошою роботою. Учасників війни завжди влаштовували на роботу в першу чергу. До речі, цей принцип залишається чинним і сьогодні. Ще більше прискорення будівництво будинків для військовослужбовців отримало після прийняття в 1944 році закону про допомогу ветеранам, або так званого закону «прав військовослужбовців», який гарантував іпотеку з низьким відсотком від держави для покупки нерухомості по закінченні армійського контракту і після звільнення військовослужбовців.
Перші масові райони з повною інфраструктурою починають бурхливо розвиватися в Каліфорнії, де в період з 1941 по 1944 рік було побудовано 2 300 будинків для учасників війни.
У цей час компанії починають будувати райони у вже звичній сьогодні плануванні: з парковими зонами, офісними будинками, школами, магазинами, дитячими дошкільними установами.
Спальні райони вже перестають бути районами, а стають незалежними муніципальними одиницями зі своїми назвами, поштовими індексами, телефонними кодами. Більшість населення таких районів працює в межах міста, але частина населення отримує роботу безпосередньо всередині таких районів. Малий бізнес починає поширюватися від центру міст до їх околиць, що ще більше посилює розвиток спальних районів.
У цей же час починають посилюватися вимоги до використання земель, перші такі закони були прийняті ще в 1909 році. Мета прийняття законів зводилася насамперед до збереження спальних районів в чистоті і порядку. Наприклад, заводи заборонялося розташовувати в радіусі 20 км від спальних районів. Буферною зоною служили офісні будівлі або складські приміщення, а також мережі магазинів.
З прийняттям законів по регулюванню використання земельної будівельники повернулися до питання перегляду дизайну спальних районів і створення всередині них затишку і краси не тільки у вигляді паркових зон, але і у вигляді поліпшення дизайну будинків та планування вулиць, створення штучних водойм та зон відпочинку.
P. S. На фотографіях один з передмість Х'юстона.
Фотографії та текст — Джерело
